投资要点：
2022 年1-2 月数据关注点：2022 年1-2 月房地产开发投资累计同比增长3.67%，增幅相对2021 年1-12 月回落0.7 个百分点。2022 年初房地产开发投资增速继续下行。
2022 年1-2 月土地购置面积跌幅扩大，新开工面积同比下降。
1）2022 年1-2 月土地购置面积同比下降42.33%，较2021 年1-12 月跌幅扩大26.87 个百分点。自2021 年以来，土地购置面积累计增速大多数月份为负，这将对未来供给端形成制约。
2）2022 年1-2 月新开工同比下滑12.15%，较2021 年1-12 月跌幅扩大0.8 个百分点。2022 年1-2 月竣工面积同比下降9.8%，较2021 年1-12 月跌幅扩大21 个百分点。我们认为，目前行业销售不畅，企业在新开工和土地购置端仍将保持谨慎。
房企到位资金同比负增长，增速继续下行。2022 年1-2 月房企开发资金同比下降17.73%，迎驾贡酒(603198)：结构升级持续 增长势能强化迎驾贡酒(603198)：结构升级持续 增长势能强化较2021 年1-12 月增速扩大21.9 个百分点。其中2022 年1-2 月国内贷款同比下降21.07%，个人按揭贷款同比下降16.87%，自筹资金同比下降6.18%。
2022 年1-2 月销售面积同比负增长，增速回落。2022 年1-2 月商品房销售面积同比下降9.56%，较2021 年1-12 月增速回落。同期商品房销售金额同比下降19.28%，较2021 年1-12 月增速回落。从商品住宅分线销售数据来看：2022年1-2 月一线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回落；二线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回落，三线城市销售面积和销售金额同比均上升且增速回升。
2022 年行业面临较大的缩量风险。我们认为，2022 年1-2 月房地产开发投资同比增速较低，而商品房销售不振，开发商土地投资谨慎导致2022 年新开工疲弱，供需双双走弱的背景下，2022 年行业面临继续缩量风险。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，蓝筹公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、中南建设；H 股-中国海外发展、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股、宝龙地产；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、世茂服务、宝龙商业、新大正；4）文旅类-华侨城A。
风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。