终局思维，向死而生
尽管开发投资数据初现“暖意”，但结合开竣工、销售、到位资金和重点房企经营情况来看，地产下行压力仍然严峻。我们认为从稳增长和防风险的目标出发，房地产都要付出更多努力，以打破目前的负面循环，提振购房者、房企和金融机构的信心。房贷额度和利率、地产需求端政策仍有望持续改善，加速地产基本面的企稳。我们继续建议从终局思维出发，关注头部央企国企和少量强信用民企。
开发投资超预期，但产业链下行压力仍大
2022 年1-2 月全国房地产开发投资创出历史同期最高值，同比上升3.7%，明显好于Wind 一致预期（-7%）。通过情景假设，我们更倾向于认为2022年1-2 月土地购置费占比处在历史偏低水平，对应土地购置费同比下滑和单位面积施工强度同比上涨的情况，后者或与原材料涨价有关。但从产业链其他数据来看，我们认为行业下行压力仍然较大，开发投资不具备持续改善的基础：1、受市场下行、集中供地节奏、房企资金链压力等因素影响，央行3月MLF超额平价续作点评：MLF未降息 LPR可能非对称降息央行3月MLF超额平价续作点评：MLF未降息 LPR可能非对称降息开年土地市场供求依然冷清；2、弱拿地+冷销售，新开工依然疲弱，拖累施工面积同比增速；3、房企资金链压力导致竣工同比转负。
销售依然羸弱，扭转下行惯性仍需更多政策发力2022 年1-2 月全国商品房销售面积和金额同比下降9.6%、19.3%，市场质疑该数据与百强房企销售数据背离较大。历史来看，2019 年之后全国商品房销售数据和百强房企权益销售数据拟合度较高，但是每年年初都会有比较大的数据背离，或与统计口径有关。我们认为无需过度纠结销售的下滑幅度，关键是要认清当前地产基本面尚未出现明显的复苏迹象，这也与2 月新增居民户中长期贷款历史上首次为负相印证。我们认为市场低迷主要受到房企信心不足导致推盘减少、购房人信心不足和疫情反复等因素影响，扭转下行惯性仍需更多政策发力。
房企销售和融资现金流依然严峻
2022 年1-2 月全国房地产开发企业到位资金同比下降17.7%，连续7 个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。具体来看：1、1-2 月定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅均较2021 年12 月扩大，尽管按揭贷款额度充足，但房地产市场供需两弱仍然导致销售回款受挫。2、1-2 月国内贷款同比下滑31.6%，自筹资金同比下滑6.2%，说明房企融资现金流依然脆弱，近期部分民营房企新出风险事件进一步削弱金融机构信心。
投资建议
重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。