底层投资项目盈利水平较好
今年第一季度，受节假日、人员返工及疫情影响，一众基础设施项目REITs底层项目资产经营水平受到一定干扰。从4月21日公布的多只公募REITs一季度报告来看，个别已出现季内亏损的情况。
华安张江REIT目前对应的被投基础设施项目为张江光大园，对应项目公司名称为上海中京电子标签集成技术有限公司。根据主要财务指标统计，2022年1月1日到3月31日期间，该REIT实现营业收入2373.69万元，净利润-607.52万元。
华安基金在季报中表示，由于3月以来的疫情冲击上海全市生产生活，该项目受到影响。据了解，该基础设施项目园区于3月18日起响应张江镇防疫相关要求，进入封控状态，园区租户居家办公。华安基金在季报中表示，鉴于可能对租户经营产生不确定性影响，将协同运营管理机构持续关注疫情的动态变化和园区租户的经营情况，对可能的问题和风险进行尽早预判和积极处理。
中航首钢生物REIT则出现经营活动现金流净额为负的情况，根据季报显示，该REIT经营活动产生的现金流净额季内录得-5644.58万元。中航基金解释称，主要为基金投资交易所逆回购1.38亿元导致。
虽然有个别因素扰动项目正常生产经营，但总体来看，相关底层投资项目盈利水平向好。除华安张江REIT季内出现亏损外，已公布季报的建信中关村REIT、中航首钢生物REIT及华夏越秀高速REIT均在季内实现盈利，分别为2027.57万元、1585.82万元、1629.82万元。
此外，相关REITs底层项目盈利能力强劲，以华夏越秀高速REIT为例，项目公司为湖北汉孝高速公路建设经营有限公司，汉孝高速收入是其主要的收入来源。尽管今年2月下旬在武汉及周边出现局部疫情，对该项目车流量和通行费产生影响，但就季内毛利率水平来看，依然达到45.19%。
可供分配金额较去年底大幅提升
利润增厚之下，相关REITs的收益分配潜力也在提升。从目前公布的四只公募REITs来看，一季度可供分配金额较去年底大幅提升。
建信中关村REIT最明显，今年一季度，可供分配金额3864.67万元，单位可供分配金额0.0429元，去年底统计可供分配金额仅681.33万元，单位可供分配金额为0.0076元。中航首钢生物REIT可供分配金额为2319.01万元、华夏越秀高速REIT可供分配金额为3718.56万元，均超越去年全年统计金额。
不过，一季度内，建信中关村REIT、华安张江REIT、中航首钢REIT及华夏越秀高速REIT并无实际向投资者分红记录。按照公募REITs的收益分配政策，基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次，基金普遍将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资人。
对于相关REITs投资价值的分析，中金固定收益研究团队表示，从资产角度看，一是建议选择具有可持续的路网通行需求、较少的竞争性道路未来规划、合理的客货车比例的高速公路REITs。二是建议关注发起人可用于扩募的高速公路特许经营权资产的剩余期限是否长于其现有REITs的基础资产的剩余期限。
对于在二级市场的表现，国盛证券固收分析师杨业伟团队发布研究报告指出，与个人投资者占比、流通市值、实际运营表现相关。其中涨跌幅与个人投资者占比呈现正相关关系，与发行时可流通规模呈现负相关关系，与实际运营情况成正相关关系。从2021年年末估值来看，首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之间。其中产权类P/B平均在1.24倍，特许经营权类P/B平均在1.29倍，目前估值较高的为中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT，在1.46左右水平。估值较低的为平安广州广河REIT，当前P/B在1.03。
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