经营层面：根据指数研究院统计，3 月在春节因素退出和部分城市需求支持政策出台，销售环比增长近40%，不过同比仍然下降超过30%，除了需求意愿仍有受阻外，我们认为还受到疫情反复影响。分城市看，二线城市环比增长超过60%，不过同比各线城市销售都是大幅下降的，其中一线城市受上海、深圳疫情影响销售面积降幅最高，不过销售额来看各线城市降幅都持平于全国平均。二手房方面，已披露数据的城市环比成交均上升，不过同比仍然是大面积下降。
土地市场方面：由于2 月春节低基数效应，3 月推地面积和成交面积环比都有翻倍增长，同比分别下降26%和59%，成交仍然明显弱于推地，土地流拍率22%、成交溢价率5%，一季度300 城成交面积同比下降28%、土地成交额同比下降15.6%。分城市看，一线城市一季度同比持平，二线城市多个城市3 月完成首轮土拍，不过土地成交面积和土地成交额分别同比下降49%和25.6%，三四线城市最弱，成交面积同比下降65%，土地成交额同比下降71%更是超过面积降幅，主因推地均价就有一定走弱而溢价率维持在4%的低位。
资金和融资方面：1-2 月各项应付款同比仅微增0.42%，可能由于房企信用风险暴露过程中，供应商和施工方都收紧了对房企的信用敞口。债券和非标领域，3 月房地产境内债券净增量为48 亿元但仍然高度集中在国企，非国企到期量大导致净回笼资金接近120 亿元，新发个券息差也有不同程度抬升；美元债净融资为-52.9 亿美元，剔除交换要约后新发只有卓越1 亿美元、浙商银行提供SBLC；信托方面净回笼高达367 亿元；ABS 发行也不到50 亿元，同比大幅下降超过80%。到期方面，4 月为到期高峰，单月有1200 亿元左右到期量，5 月美元债到期量有大幅下降，致远互联(688369)公司信息更新报告：业绩符合预期 信创合同翻倍增长致远互联(688369)公司信息更新报告：业绩符合预期 信创合同翻倍增长不过境内债和信托仍然高位，而且可能受销售走弱、负面事件暴露等影响难有新增融资，个别到期量大的主体兑付进展值得关注。
重点覆盖房企3 月销售环比增长超过40%但同比下降也超过40%，同比降幅超过全国平均，环比销售面积增长也低于全国平均水平。主体层面，所有房企销售额同比均出现下降，且过半降幅超过50%，拿地方面民企只有龙湖、金地在拿地。
二级方面：受个券风险暴露带动，房地产境内债券行业利差和范围都有明显走扩。美元债全月呈倒V 型走势，上半月受销售下降、民企负面事件影响市场情绪较弱，高收益板块持续下跌并且蔓延至投资级债券；全月拐点是金稳委会议和金融部委发声，之后随着销售刺激政策的陆续出台，市场信心提振较为明显，相对高质量主体强势反弹。
行业投资建议：
3 月16 日，金稳委和金融部委密集统一发声对房地产债券市场信心有明显提振效果，而房企信用资质的改善仍取决于销售资金回笼和融资流入情况，其中销售方面，春节以来已有多个城市出台支持性政策，涉及限购、限贷、限售、二手房交易税费等多个方面，不过从目前的销售情况来看，改善幅度有限，主因上述支持政策出台区域限于近几年销售并不景气的城市，本身需求较难提振，也不能形成销售大范围增长预期从而刺激整体需求；另外我们认为疫情的反复对购房行动形成阻碍，而且部分居民收入受到影响可能也会对需求形成制约。融资方面，目前仍然是国企和优质民企能够获得新增融资，融资分层局面非常明显，市场情绪在二级价格反复波动和多个大规模主体暴露信用风险影响下持续走弱，市场对主体风险的排查仍在继续。综合来看，我们仍然建议对房地产债券持保守态度，偏重于国企布局，优质民企在市场大幅估值下调过程中可以适度介入但也有交易价值为主，后续信用风险是否进一步蔓延取决于项目去化、资产处置进度和债务到期时间赛跑结果，还需综合考虑业绩公布和评级行动可能带来的影响。
风险
房 地产销售超预期下滑，疫情影响房地产销售。