投资要点
3月百强房企销售降幅继续扩大，头部房企销售额持续下滑。克而瑞数据显示，3 月行业百强房企实现全口径销售金额5795 亿元，同比下降53%，较2 月降幅扩大6个百分点。3月百强房企实现销售面积3637万平方米，同比降低57%，较2 月降幅扩大15 个百分点。3 月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20 单月销售金额同比下降44%/35%/53%，1-3 月累计销售金额同比下降41%/42%/51%。
重庆土拍热度明显上升，武汉仍较冷淡。1）重庆：13 宗地全部顺利成交，其中3 幅触及地价上限进入摇号，收金接近百亿，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。此次供地地价普遍下调，平均地房比仅为0.46，多数地块的成交地价降幅都在10%以上，部分地块的拿地成本降幅甚至高达30%以上。对比去年二三轮拿地情况来看，重庆啤酒(600132)点评：高端化稳步推进 Q4盈利改善重庆啤酒(600132)点评：高端化稳步推进 Q4盈利改善重庆此次集中土拍中地方平台的比例明显下降。13 宗地仅2 幅地由地方国企竞得，占比约15%，而在去年第二三轮中，地方平台的拿地占比都在五成以上。2）武汉：首轮集中供地规模大幅缩减，涉宅土地仅7宗，用地面积27.5 公顷，总建筑面积93 万平方米，不及去年出让总建面的5%。本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1 宗溢价成交、且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。
地方政策力度不断加大，多地创首举。1）浙江衢州：全国首个限购限售均取消城市，非本市户籍居民可以进行购房，且144 平方米及以上新建商品房不限售。2）河北秦皇岛：首个新房、二手房全面废除限购政策城市，废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件。3）福建福州：全国首个实施放宽限购城市，无需提供社保或纳税证明即可购买一套福州五城区144 平方米以下的普通住宅。
地产板块整体业绩有所承压，物业板块延续高景气表现。近期各公司陆续发布2021 年业绩报告，其中物业管理服务板块整体仍然呈现高景气度特点，碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等头部物企归母净利润同比增长均超过50%。地产板块整体业绩有所承压，其中建发国际、中国金茂、龙湖集团、绿城中国等业绩表现较好。
投资建议：我们认为当前应当关注4 条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。