报告摘要：
2022 年以来，房地产市场多空因素交织，利多因素主要来自多个城市地产政策松绑，包括下调房贷利率、下调首套住房首付比、放松“认房又认贷”等。利空因素主要有三方面，一是民营房企债务违约或展期仍在持续，二是民企地产债一级发行和净融资依旧低迷，三是地产销售还在筑底，尤其是民营房企销售额明显下滑。多空因素交织之下，我们通过观察民企地产债成交情况，判断现阶段市场对民企地产债的风险偏好及交易思路。
民企地产债成交主要有两点变化，一是低价成交占比上升，二是集中博弈1 年以内个券，且短期化趋势较为显著。2022 年3 月1 日至3 月18 日，净价50 元以下成交量占比达28%，净价50-70 元成交量占比为10%，一定程度上反映当前市场对民企地产债处于博弈清偿价值的阶段。
2021 年10 月以来，1 年以内民企地产债成交量占比均超过50%，2022年2 月高达63%。同时，6 个月以内成交量占比也呈现上升趋势。2022年3 月1 日至3 月18 日，晨会纪要晨会纪要1 个月以内成交量占比达13%，明显高于其他月份。伴随着地产政策松绑，部分民营房企尽力保持境内债兑付，因此，出现了博弈民企地产债兑付的交易力量。
从成交量看，成交较为活跃的民营房企主要有龙湖、世茂、融创、龙光、万达商管、滨江集团、美的置业、新城控股等。从加权成交均价看，3 月相比2 月，多数民营房企的成交净价进一步下滑，其中，跌幅较大的有龙光、正荣、宝龙、合景控股和富力。
总体而言，目前多空因素交织，加剧了民企地产债的价格波动。其中，负面事件的冲击最大，民营地产债可能经历短时间内价格大幅下跌、市场情绪平稳后价格回升的阶段。但由于多数民营房企的流动性较弱，博弈价格波段也面临一定难度。
从民企地产债成交来看，一是少数基本面良好的房企正常成交，如龙湖；二是市场在博弈多数民营房企的清偿价值，导致低价成交占比提升；三是存在博弈即将到期个券正常兑付的交易力量。
现阶段，民营地产债正在经历筑底过程，接下来需观察民营房企销售额变化、发债情况以及是否拿地。对民企地产债整体保持谨慎，可适当关注土储布局良好、债务压力可控房企的超跌机会。
风险提示。信用风险超预期。
备注：本文数据主要来自于Wind。