作者：邵川
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8月30日，新城控股（601155.SH）披露了2022年半年度报告，上半年公司实现营业收入428亿元，归属于上市公司股东的净利润30亿元。房地产行业景气度整体下滑之际，新城控股经营状况彰显出韧性。报告期内，公司“住宅+商业”双轮驱动战略优势凸显，物业出租及管理业务营收同比增长20.29%，毛利率高达72.22%，呈现跨周期竞争力。
恪守财务安全边际之下，新城控股上半年经营现金流为正，稳居“绿档”房企阵营。按照公司“轻重并举”2.0战略规划，新城控股2022年将围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”实现稳健运营。
商管业务贡献毛利超三成
“轻重并举”呈跨周期竞争力
行业深度调整背景下，新城控股开发业务延续了业绩压舱石作用，商业地产版图则提供稳定现金流。上半年新城控股完成合同销售金额651.6亿元，合同销售面积657.2万平方米。公司另有已售未结转面积 3468.92 万平方米(含合联营项目)，提前锁定未来业绩。
面对行业市场变局，新城控股还制定了以“三保”为核心的管理目标——“保交付、保首开、?？怠?。公司下半年计划竣工148个子项目，竣工面积1762.8万平方米。
与行业毛利普遍下滑形成对比，商管业务对新城控股的利润贡献持续提升。今年上半年，新城控股商业物业出租及管理营收同比增长20.29%至43.79亿元，毛利率同比增加1.64个百分点至72.22%，在公司总毛利润的占比由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%，推升了公司整体毛利率水平。
新城控股由住宅地产延伸至商业地产领域已逾10年，目前“吾悦系”商业版图不断扩大。截至报告期末，新城控股已在135个大中城市布局189个综合体项目，吾悦广场开业面积达1189.06 万平方米，出租率达 96.01%。
在半年度业绩说明会上，新城控股管理层直言商业地产进入存量运营时代，而新城控股仍然具备核心竞争力：“双轮驱动的商业模式及轻重并举的吾悦广场拓展模式，各个事业部间协同开发，相互促进，是新城核心优势的最基本前提；全国布局的189座吾悦广场具有先发优势，同时，新城拥有一支具备全面商业资源统筹及管理能力的运营团队?！?/p>
事实上，新城控股历来擅长商业运营。公司近年与品牌租户共同制定经营方案及整合资源，吾悦广场商业 IP正持续引领价值消费，譬如“狂潮吾悦”等活动已经成为行业内极具标识性的营销 IP。按照规划，公司下半年将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。
债务安全稳居“绿档”房企
获监管机构支持融资渠道拓宽
得益于新城控股对财务管理的高自律性。公司上半年稳经营、降杠杆、提升资金使用效率，向市场呈现出良好信用与稳健财务水平。截至报告期末，其经营活动产生的现金流量净额115.03亿元，在手现金较为充裕；平均融资成本同比下降10个BP至6.5%。
目前，新城控股稳居“三道红线”下的绿档房企阵营。截至报告期末，净负债率为 48.37%,剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%,现金短债比为1.06。公司还于半年报中披露其合联营权益有息负债情况，截至报告期末合联营公司权益有息负债合计为 91.44 亿元，较2021年底下降20%，财务状况更为透明。
行业融资渠道普遍收缩的背景下，新城控股作为首批创设信用保护合约发债示范房企，融资端不断突破。据了解，继今年5月成功发行规模10亿元的2022年度第一期中期票据后，新城控股计划于9月8日-9月9日簿记发行年度第二期中期票据，发行规模不超过10亿元，票面利率询价区间为3.00％-4.30％，中债公司为其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。另据新城控股7月份披露，公开拟发行总额不超过61.72亿元公司债已获得证监会批复。
值得一提的是，新城控股商业地产版图也获得经营性物业贷和资产证券化融资。今年前8月，20座吾悦广场累计获得融资约62亿元，该批债务久期约8-10年，符合公司优化债务结构的长期规划。
偿债方面，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务如期兑付。据了解，2022年公司公开市场债务到期规模为126亿元，1—8月已偿还103亿元。此外，新城控股已于8月份完成清偿2022年全部美元债务。
为提振市场信心，新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份。截至7月底，公司已累计斥资4934万元回购股份238万股，占公司总股本公司总股本的比例为 0.11%，公司将在后续根据回顾方案及市场情况择机实施回购。
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