随着一次城市化渐入尾声，中国的城镇化率已然迈过60%门槛。从国际经验来看，城镇化率在60%-70%区间，城市的开发建设逻辑将会出现明显分界。
例如美国在城镇化率达到70%以后，开始在全国范围内开展了以清理贫民窟为主的大规模拆迁运动；法国城镇化率达到60%以后，城市建设重点转向促进城市更新和对历史传统元素的复兴，重点强调历史建筑的保护。
北上广深作为我国经济和政治发展的中心，城镇化率已超80%，按照经验推断，这些城市已经步入了城市更新的深度发展期，契合城市发展特色的更新路径正在加速构建。
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7月24日，伴随黄浦区建国东路68街坊、67街坊（东块）最后一个成片旧改地块二轮签约，上海全面完成成片二级旧里以下房屋的征收工作。
统计局数据显示，截至2020年，上海城市更新累计征收面积已超10000万㎡，释放建面预计达到15000万㎡。从数据趋势中能明显看到，征收总量自2018年之后呈大幅下降趋势，2013年以后征收总量开始持续低于200万平方米，追求精致、高效的城市更新下半场其实早就已经到来。
这些被释放的稀有空间，普遍位于上海中心城区地段。我们以统计局公布的2020年征收数据为例，黄浦、杨浦、虹口、静安等中心四区的征收面积分别占总量的36%、22%、18%、9%，合计超过80%。
如何用好这些地块，最大化地块综合价值（包含文化价值、商业价值、公共效益等），关乎各区未来二十年以上的发展态势，各区政府势必对这些仅存的增量空间寄予厚望。最优的投资标的，伴随着最严苛的进驻门槛和最激烈的市场竞争，正向头部开发企业们走来。
以黄浦区最新出让的两幅重磅历史风貌地块为例，金陵东路地块首次加入“三道红线”遴选条件，明显加强了对企业投入资金、沉淀资金、回笼资金的能力考量；福佑地块则显著提高了对企业的落税能力的考量，要求签订协议，保证综合验收和验收通过后五年内，对本区综合税收贡献累计不少于264亿元的巨额税收。
与此同时，两地块同时对于企业运营能力提出极高要求，运营能力也成为了仅次于报价外占比最高的评分项。
8月1日，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》的通知。
拆除重建类更新项目方面，2022年拆除重建类城市更新单元计划指标从2021年的560公顷调整为595公顷，上浮6.25%，但总体论调出现转变。其中2021年的560公顷为“建议值”，2022年的595公顷为“上限值”，管控意味增强。
这与克而瑞日常监测及调研情况相一致，在住建部提出城市更新禁止大拆大建后，深圳市拆除重建类城市更新项目整体进度都明显放缓。
此外，《计划》还针对城市更新单元计划建立流量管控机制，将2022年度新增城市更新单元计划规模与2021年城市更新和土地整备各项完成任务进行关联，进一步增强政府对于新增更新单元计划规模的管控。
值得注意的是，重点更新单元不在上述流量管控范围内，大片区的城市更新项目窗口尚存。
利益统筹类项目方面，2021年深圳市共计划完成土地整备任务1011公顷，实际完成土地整备任务1880.05公顷，目标完成率达到186%，显著高于计划值，表明此种方式成为政府主推项。
2022年计划全市通过城市更新和土地整备实现用地保障规模1000公顷，其中通过土地整备完成不少于900公顷，占比达到90%，利益统筹成为释放存量用地空间的主要方式。
由于深圳土地制度的变迁，统征统转后大规模的城中村违建，遗留下一系列土地问题，导致原先关外地区的土地难以确权，无法达到城市更新类项目启动要求，转而通过利益统筹的方式进行存量土地开发是情理之中。
需要注意的是，运用利益统筹方式进行的土地整备，由政府主导，且留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。
此外留存比例还有一部分需要进行原住民安置、配套设施等建设，实际可供企业开发的部分不足40%。
以8月9日深圳特发集团获取的公明街道李松蓢社区土地整备利益统筹项目为例，项目实施范围面积共计36.1公顷，留用土地面积共计13.6公顷，留用地比例约37.7%。
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文章来源:丁祖昱评楼市